SüdSan: Modellsanierungen in der Südtiroler-Siedlung Bludenz

In den letzten 10 bis 15 Jahren war die Zahl umfassender Sanierungen von Mehrfamilienhäusern in Vorarlberg - wie auch in ganz Österreich - deutlich zu gering. Zudem war die durchschnittliche energetische Sanierungsqualität lediglich mittelmäßig, sodass der österreichweite Endenergieverbrauch des Wohngebäudeparks für Heizung und Warmwasser in den letzten 30 Jahren nicht gesenkt werden konnte. In Vorarlberg stieg er sogar deutlich an, da die Einsparungen durch Abriss und energetische Sanierung den zusätzlichen Verbrauch neu errichteter Gebäude nicht ausgleichen konnten.

Ein wesentlicher Grund für die geringe Sanierungsrate und -qualität ist der Mangel an klar und nachvollziehbar aufbereiteten Daten zu den Kosten von Instandhaltung, Modernisierung und energetischer Sanierung von Mehrfamilienhäusern. Ebenso fehlen Daten zu den Mehrkosten energetisch besonders hochwertiger Sanierungen.

Die Unsicherheit über Sanierungskosten und Finanzierbarkeit führt dazu, dass der Anteil energetisch hochwertiger Sanierungen sehr niedrig bleibt – obwohl zahlreiche innovative Projekte belegen, dass hohe Energieeinsparungen auch in der Praxis realisierbar sind.

Das Projekt SüdSan hat zum Ziel, die flächendeckende Umsetzung energetisch hochwertiger Sanierungen kleinerer Mehrfamilienhäuser zu erleichtern.

Dazu wurde die technische Machbarkeit an zwei exemplarischen Gebäuden demonstriert und der Einfluss der energetischen und ökologischen Qualität auf Investitionskosten und Wirtschaftlichkeit systematisch analysiert.

Darüber hinaus untersuchte das Projekt, in welchem Umfang klimazielkonforme Sanierungen unter den aktuellen Rahmenbedingungen – wie den gesetzlichen Regelungen zur Bildung und Verwendung von Sanierungsrücklagen im gemeinnützigen Wohnbau sowie den bestehenden Förderungen – sozialverträglich umgesetzt werden können.

Die Sanierung der beiden Mehrfamilienhäuser erfolgte unter den folgenden Randbedingungen:

• Die Gebäude befanden sich in einem schlechten Allgemeinzustand mit erheblichem Sanierungsstau, Feuchteschäden und statischen Mängeln. 
• Die Sanierungsrücklagen der gemeinnützigen Wohnbaugesellschaft für die Südtiroler-Siedlung waren vor Beginn der Maßnahmen mit rund einer Million Euro im Minus.
•  Die Sanierungen wurden auf Wunsch der Bauherrin im bewohnten Zustand durchgeführt und über einen Generalunternehmer abgewickelt.
•  Die beiden Wohngebäude hatten den Status "Erhaltenswert"

• Da die Dachstühle der Gebäude aus statischen Gründen neu errichtet werden mussten, wurde beschlossen, die Dachgeschosse beider Gebäude vollständig auszubauen, um jeweils eine zusätzliche Wohnung zu schaffen. 
• Nach dieser Grundsatzentscheidung zur moderaten Erweiterung der Wohnfläche wurden zahlreiche Sanierungsvarianten im Detail geplant. Diese unterschieden sich insbesondere in der energetischen und ökologischen Qualität der thermischen Sanierung der Gebäudehülle sowie in den ·Lüftungs-, Wärmeversorgungs- und Solarkonzepten.
• Die Spezifika der untersuchten Varianten wurden modular ausgeschrieben, wodurch die Investitionskosten für eine sehr große Anzahl von Ausführungsvarianten ermittelt werden konnten. Auf Basis dieser Investitionskosten sowie der erwarteten Wartungs- und Energiekosten wurden die Lebenszykluskosten aller Varianten berechnet.
• Der Energieverbrauch jeder Variante war zuvor in automatisierten PHPP-Verbrauchsprognoseberechnungen bestimmt worden.
• Die Auswahl der Realisierungsvariante erfolgte auf Basis der Lebenszykluskosten. Dabei wurde bewusst entschieden, für die beide Gebäude jeweils eine unterschiedliche Variante unzusetzen.

Die Planung und Ausschreibung der Leistungen erfolgte im Jahr 2022, die Vergabe im März 2023. Nach der Zustimmung aller Mieter*innen und Klärung der Projektfinanzierung fand die bauliche Umsetzung von April 2023 bis März 2024 statt. Die neuen Dachgeschoßwohnungen wurden im Februar und April 2024 bezogen.

Seitdem wird ein Monitoring der Energieverbräuche, der Effizienz der Wärmeversorgungssysteme, der thermischen Behaglichkeit sowie der Raumluftqualität durchgeführt. Nach Vorliegen aller Kosten wurden diese systematisch erfasst und analysiert. Die detaillierte Auswertung der abgerechneten Kosten konnte Ende 2024 abgeschlossen werden.

Die ermittelten Kostenkennwerte, die Erfahrungen aus Planung und Umsetzung sowie die Ergebnisse des Monitorings dienen im weiteren Projektverlauf als Grundlage für das Energiekonzept und das städtebauliche Entwicklungskonzept der gesamten Siedlung.

Energetische Maßnahmen

• Gebäudehülle: Beide Gebäude wurden auf ein sehr gutes Hüllniveau saniert. Der HWB_{Ref, RK} des kleinen Gebäudes liegt bei 29,3 kWh/(m²_BGFa); der des großen Gebäudes bei 23,7 kWh/(m²_BGFa). Während das kleine Gebäude ein Wärmedämmverbundsystem mit 24 cm Holzweichfaserplatten erhielt, wurde das große mit teils vorgefertigten Fassadenelementen aus Kreuzlagenhölzern mit Holzfaserdämmung versehen und verputzt.
• Lüftung: Die Lüftung der Wohnungen erfolgt in beiden Gebäuden über eine zentrale Komfortlüftung mit Wärmerückgewinnung. Die Luftverteilung wurde so geplant, dass innerhalb der Wohnungen keine Lüftungsrohre erforderlich sind.
• Heizung und Warmwasser: Das kleine Gebäude wird über eine modulierende Erdreich-Wärmepumpe beheizt, da große Gebäude über eine ebenfalls modulierende Luft-Wärmepumpe. Die Wärmeverteilung erfolgt über ein Vierleitersystem mit Frischwasserstationen zur Warmwasserbereitung. Die besser orientierten Dachhälften wurden mit großen PV-Anlagen versehen, im kleinen Gebäude als Aufdach-, im großen als Indach-Anlage. Eine Besonderheit des großen Gebäudes ist das erstmals eingesetzte System einer Flächenheizung auf der Außenseite der Außenwand, das in die Fassadenelemente integriert wurde.

PV-Anlage im großen Gebäude

Teil-vorgefertigte Kreuzlagenholzelemente, Flächenheizung und Zuluftverteilung

Die wichtigsten Energiekennwerte beider Gebäude sind in der folgenden Tabelle zusammengefasst.

Energiewerte nach der Sanierung:

• Der Endenergiebedarf für Heizung und Warmwasser konnte drastisch reduziert werden.
• Beide Gebäude haben sehr hohe PV-Erträge.
• Beide Gebäude erreichen die Höchstpunktzahl in der Kategorie Energie und Versorgung des klimaaktiv Kriterienkatalogs 2020.
  Das größere Gebäude erreicht zusätzlich den Standard EnerPHit Plus, d.h. den Passivhaus-Standard für Sanierungen und entspricht den Anforderungen für Paris-kompatible Mehrfamilienhaus-Sanierungen.

Instandsetzungsmaßnahmen

Aufgrund des erheblichen Sanierungsstaus mussten außer den energetischen Maßnahmen tiefgreifende Instandsetzungsmaßnahmen sowie Modernisierungsarbeiten durchgeführt werden. Die aufwändigsten Maßnahmen sind nachfolgend in Fotos dargestellt.

Abdichtung der Kelleraußenwände und Beseitigung von Feuchteschäden

Ersatz des Kellerfußbodens in Teilbereichen und umfangreiche Grundrissänderungen im Kellergeschoß

Statische Ertüchtigung der obersten Geschoßdecke beider Gebäude

Montage der aus statischen Gründen erforderlichen, vorgefertigten Dachelemente und Errichtung komplett neuer Dachgeschoßwohnungen

Weitere Maßnahmen waren die Modernisierung einiger Bäder sowie Instandsetzungsarbeiten an der Haustechnik (Wasser/Abwasser, Elektroinstallation, neuer Blitzschutz etc.).

• Die Sanierung der beiden Mustergebäude zeigt, dass auch in baukulturell wertvollen Gebäuden sehr hohe energetische und ökologische Standards umgesetzt werden können. 
• Während die Luftdichtheitstests eine hervorragende Ausführungsqualität der Gebäudehülle belegen und die Komfortlüftung mit Wärmerückgewinnung problemlos funktioniert, dauert die Optimierung des Wärmeversorgungssystems im Betrieb noch an. Hauptschwierigkeit ist die Beseitigung von Schnittstellenproblemen zwischen Mess- Steuerungs- und Regelungstechnik und Wärmeversorgungssystem.
• Die Mehrkosten der hohen energetischen Hüllqualität werden großteils durch die Ener­gie­kosten­einsparungen kompensiert, die Mehrkosten der ökologischen Baumaterialien werden durch die Bundesförderungen für die Gebäudehülle in etwa ausgeglichen.
• Obwohl die Mehrkosten der hohen energetischen Qualität relativ gering waren, hätten die Gebäude ohne eine hohe Sonderförderung des Landes nicht sozialverträglich saniert werden können, da die Errichtungskosten aufgrund des starken Sanierungsstaus in etwa den Kosten der Option Abriss und Ersatzneubau entsprechen und die EVB-Konten zu Projektstart ein Minus aufwiesen.
• Das Projekt macht ein grundsätzliches, strukturelles Problem bei der Sanierung gemeinnütziger Wohngebäude deutlich:
  Die gesetzlichen Regelungen des Wohnungs­gemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) zu Höhe und Verwendung der Sanierungsrücklagen (EVB) sowie zu den Möglichkeiten von Mieterhöhungen bzw. Erhöhungen des EVB erlauben für viele Gebäude keine sozialverträgliche, umfassende Sanierung. Dies betrifft vor allem kleinere, ältere Gebäude mit Sanierungsstau und ohne vorhandenes Wärmeverteil- und –abgabesystem.
• Die beschriebenen strukturellen Probleme treten vorallem in Hochpreisregionen wie Vorarlberg auf, da die bundeseinheitlichen Sanierungsrücklagen regionale Preisunterschiede nicht berücksichtigen.