Wirtschaftlichkeit von Sanierungen im mehrgeschossigen Wohnbau
Ambitionierte energetische Standards sind nicht nur ökologisch sinnvoll, sondern können auch wirtschaftlich sein.
Die Frage, wann Sanierungen im mehrgeschossigen Wohnbau wirtschaftlich sind, ist entscheidend für Eigentümer*innen und Planende. Eine umfassende energetische Sanierung kann nicht nur ökologisch sinnvoll sein, sondern sich auch finanziell rechnen – das zeigt ein aktuelles Beispiel aus Vorarlberg.
Am Beispiel eines kleinen Mehrwohnungshauses wurden im Rahmen des österreichischen Forschungsprojekts SüdSan (2022–2026) 96 mögliche Sanierungsvarianten untersucht. Dabei wurden unterschiedliche Hüllqualitäten, Heizsysteme, Lüftungskonzepte und Photovoltaiksysteme systematisch kombiniert. Das Gebäude umfasst nach der Sanierung 6 Wohneinheiten mit insgesamt rund 350 m² Wohnnutzfläche.
Die Annuitätenberechnung über 30 Jahre auf der Grundlage detaillierter Energiebedarfsberechnungen und realer Kostendaten zeigt: Selbst ohne Förderung und unter konservativen Annahmen kann eine hochwertige Sanierung zu geringeren Gesamtkosten und einer niedrigeren Warmmiete führen.
Vorgehensweise der Wirtschaftlichkeitsuntersuchung
Die Analyse erfolgte in 5 Schritten:
- Festlegung der zu untersuchenden Sanierungsvarianten
- Automatisierte Energiebedarfsberechnung als Verbrauchsprognoseberechnung mit PHPP
- Kostenschätzungen auf Basis abgerechneter Kosten bzw. Angebotsdaten aus Modellvorhaben in Vorarlberg
- Automatisierte Wirtschaftlichkeitsberechnungen nach der Annuitätenmethode
- Analyse der Ergebnisse
Sanierungsvarianten
Für die Sanierung des Beispielgebäudes wurden unterschiedliche energetische Qualitäten und verschiedene Energiekonzepte betrachtet. Differenziert wurden sowohl die Qualität der thermischen Gebäudehülle als auch Lüftungs-, Haustechnik- sowie PV-Systeme. Durch die Kombination ergaben sich 96 Sanierungsvarianten.
Verbrauchsprognoseberechnungen
Für jede Variante wurden die benötigte Endenergie und der PV-Ertrag dem Berechnungsprogramm PHPP automatisiert berechnet. Um den zukünftigen Energieverbrauch möglichst realistisch abzuschätzen, wurden folgende Randbedingungen festgelegt:
- 22,5 °C Raumtemperatur
- 32,5 Liter Warmwasserbedarf pro Person und Tag
- 10% zusätzliche Verschattung aller Fenster im Winter (übliche „Fehlnutzung“)
Eine ausführliche Darstellung der Randbedingungen für realitätsnahe Verbrauchsprognoseberechnungen findet sich hier: Verbrauchsprognoseberechnung
Investitionskosten
Als Grundlage für die Wirtschaftlichkeitsanalyse wurden die Investitionskosten aller 96 Sanierungsvarianten ermittelt. Kosten für allgemeine Erhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten wurden dabei nicht berücksichtigt, da sie in allen Sanierungsvarianten gleichermaßen anfallen.
Die Investitionskosten beinhalten:
- Gebäudehülle: Die thermische Sanierung von Keller-, Erd- und Obergeschoss sowie die Neuerrichtung der thermischen Hülle im Dachgeschoss.
- Haustechnik: Die energierelevanten Investitionen für Raumheizung, Trinkwarmwasserbereitung, Lüftung, das PV-System sowie die Elektro-, Mess- und Regeltechnik.
Wirtschaftlichkeitsberechnung
Die Berechnung erfolgte über 30 Jahre mit der Annuitätenmethode. Sie basiert auf folgenden Annahmen und Randbedingungen:
- Nominalzinssatz: 3 % p.a.
- Differenzierte technische Lebensdauern der Bauteile und Komponenten (z.B. für Sole-WP getrennt nach Aggregat und Sonden)
- Restwerte und Ersatzinvestitionen wurden berücksichtigt
- Energieanwendungen: Heizung, Warmwasser, Hilfs-, Allgemein- und Haushaltsstrom
Die folgenden Netto-Energiepreise wurden für die Wirtschaftlichkeitsberechnung verwendet:
- Fernwärme: 8,38 ct/kWh
- Strom Haushalts- und Allgemeinstrom: 19,17 ct/kWh
- Strom Wärmepumpe: 16,11 ct/kWh
- PV-Einspeisevergütung: 0,89 ct/kWh im Mai bis 12,55 ct/kWh im Jänner (monatliche Einspeisevergütung auf Basis des österreichischen Referenzmarktwerts für Photovoltaikstrom)
- Energiepreissteigerung: 1,75 %
Erkenntnisse aus der Wirtschaftlichkeitsanalyse
Die Wirtschaftlichkeitsberechnung aller untersuchten Sanierungsvarianten liefert folgende Erkenntnisse:
- Das wirtschaftliche Optimum liegt bei ca. 7,5–10 kg spezifischen Treibhausgasemissionen pro m² und Jahr.
- Die höhere thermische Gebäudehüllqualität (klimaaktiv Mindeststandard) ist auch ohne Förderung wirtschaftlicher als die Mindestanforderungen der OIB-Richtlinie 6 (2023).
- Die Varianten mit Luft-Wärmepumpe sind wirtschaftlicher als Sole-Wärmepumpe oder Fernwärme.
- Die Varianten mit PV-Anlagen sind deutlich wirtschaftlicher als Varianten ohne PV.
Fazit: Der richtige Zeitpunkt für Sanierungen
Wirtschaftlich sinnvoll bedeutet nicht automatisch finanzierbar. Sind Sanierungsrücklagen zu gering oder besteht hoher Instandhaltungsrückstand, können die Kosten für nicht-energetische Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen so hoch ausfallen, dass die Gesamtmaßnahme trotz wirtschaftlich sinnvoller Energiesparmaßnahmen nicht umgesetzt werden kann. Diese Tatsache verdeutlicht, wie entscheidend der richtige Zeitpunkt für eine Sanierung ist.
Umfassende Sanierungen sollten idealerweise nach 40 bis 50 Jahren erfolgen. Dann lassen sich energetische Optimierungen wirtschaftlich umsetzen und gleichzeitig notwendige Instandhaltungsmaßnahmen integrieren.
